Dette betyr Kanariøyenes nye ferieboliglov for deg

Politikere kaller den et nødvendig grep for å sikre vanlige folk tak over hodet. Bransjen frykter kaos. Og tusenvis av småeiere sitter igjen og lurer på hva som skjer med leiligheten de har leid ut på Airbnb i årevis.

Loven ble vedtatt i parlamentet på Kanariøyene 12. november. Den trer i kraft dagen etter at den publiseres i øygruppens lovtidend. Nøyaktig når det blir, gjenstår å se. 

Historisk

Ifølge turist- og arbeidsminister Jéssica de León er loven historisk: 

– For første gang vil Kanariøyene ha en lov som regulerer ferieutleie, etter ti år med et dekret som manglet klare regler for eiere, administrasjoner, kommuner, øyråd og øy regjering, sier hun. 

Et presset boligmarked

Det er ingen hemmelighet at boligpresset har økt kraftig på Kanariøyene de siste årene. 

Flere kommuner melder at det blir stadig vanskeligere for lokalbefolkningen å finne et sted å bo, samtidig som antallet leiligheter som leies ut til turister har eksplodert.

Myndighetene peker på én hovedårsak: vanlige boliger har blitt til mini-hotell.

I tillegg viser tall fra øyregjeringen at under halvparten av ferieboligene er på kanariske hender.

Den nye loven er et forsøk på å stramme inn, rydde opp og sørge for at boligmarkedet ikke blir fullstendig spist opp av korttidsutleie og utenlandske investorer. 

Begrenses

Det viktigste prinsippet er enkelt:

I turistområder skal minst 90 prosent av boligene i et nabolag brukes til vanlig bolig. 

På småøyer som La Palma, El Hierro og La Gomera kan kommunene åpne for mer, men på Gran Canaria, Tenerife, Fuerteventura og Lanzarote blir dette rammen.

Kommuner kan søke om å øke dette, men må da kunne dokumentere og argumentere for behovet. 

Det betyr imidlertid at det kan bli vært vanskelig å få nye lisenser innvilget, spesielt i turistområdene. 

Det innføres også forbud mot å leie ut sosialboliger til turister, og mot ferieutleie i områder som er erklært som et presset boligmarked. 

Et eksempel på en kommune som har ønsket å gjøre dette, er Las Palmas. Kommunen har søkt og fått avslag gjentatte ganger, slik Canariavisen har skrevet. 

Så langt har ingen kommuner fått innvilget dette på Kanariøyene.

Loven gjør også storeiere til skyteskive: hele bygg der alle boligene er ferieboliger hos én stor eier, blir forbudt. 

Disse vil derimot få muligheten til å gå over til mer vanlig hotelldrift. 

Kommunen skal ta styringen

Loven skyver mye av makten ned til kommunene. Hver kommune må lage en plan som sier:

• hvor ferieboliger er lov

• hvor mange

• og hvilke krav som gjelder

Og før disse planene er klare, gjelder det en streng femårsbrems. I praksis skal det inne innvilges nye lisenser før kommunene har en slik plan klar. 

Kommunene har fått seks måneder på seg til å få på plass en slik plan. 

Det kan i verste fall bety full stopp for nye investorer som har satset på det brennhete ferieboligmarkedet. 

For eksisterende eiere betyr det en overgangsperiode der de kan fortsette som før, men uten garanti for hva som skjer når femårsperioden er over.

Også sameiet får mer makt

Det har lenge vært uklart hva sameiene faktisk kan bestemme om ferieutleie.

Nå blir dette tydeligere. 

• Sameiet kan nekte ferieutleie med 60 prosents flertall.

• De kan også legge på opp til 20 prosent ekstra i felleskostnader for leiligheter som brukes til ferieutleie. 

For mange nordmenn med leilighet i komplekser med mye fastboende blir dette i praksis avgjørende. 

Selv om kommunen sier ja, kan sameiet si nei – og da er løpet kjørt.

Eksisterende eiere

Loven skiller tydelig mellom de som allerede driver ferieutleie, og de som vil inn nå.

Eiere med eksisterende lisens får en overgangsperiode på fem år. I den perioden kan de drive videre.

– Små eiere som følger dagens dekret vil kunne fortsette å utøve sin aktivitet som normalt, sier turistminister Jessica de León. 

Det innføres også en ny ordning som mange småeiere trolig vil lene seg tungt på, såkalt "konsolidert turistbruk". 

Det legges opp til at de som eier boligen selv, driver utleien selv og kan dokumentere at utleien startet senest året før loven kom, kan få søke om dette. 

Får du det innvilget, kan boligen fortsette som feriebolig uten tidsbegrensning, også etter overgangsperioden.

Dette gjelder ikke store eiere, selskaper eller bygg som i praksis fungerer som leilighetshotell.

Nye krav til ferieboliger

Loven stiller også en del minimumskrav som mange eldre ferieboliger ikke oppfyller i dag:

• Boligen bør være minst 35 m² (ned til 25 m² hvis du kan kompensere med basseng, parkeringsplass ol.)

• Bygget skal ha tilfredsstillende adgangog grunnleggende tilgjengelighet.

• Det skal være orden på sikkerhet, brannvern, ventilasjon og sanitærforhold.

• Energikrav skjerpes gradvis og skal være minst F eller G. Oppvarming av varmtvann må f.eks. gjøres med solenergi der dette er teknisk mulig. 

Kun eldre boliger

Et annet krav er at bygninger eller boliger som skal få innvilget lisens, ikke kan være nyere enn ti år. 

Det utestenger i praksis alle nye prosjekter fra ferieboligmarkedet. 

På de minste øyene, La Palma, La Gomera og El Hierro, må boligene være minst fem år gamle. 

Årsaken er at det er færre overnattingsplasser på hotell på disse øyene, og ferieboligmarkedet er derfor viktig for å drive turisme til disse øyene. 

Begrenset varighet

For de som får innvilget utleielisens, vil denne i de fleste tilfeller kun ha en varighet på fem år. 

Etter denne perioden må man søke på nytt for å fortsette utleien. 

Det legges også opp til å straffe utleiere som forfalsker eller holder tilbake informasjon fra kommune og kanariske myndigheter. 

Høye bøter

Loven legger også opp til høye bøtesatser for de som jukser.

Mindre alvorlige brudd kan straffes med bøter opptil 6 000 euro. Mer alvorlige brudd kan koste eieren opptil 30 000 euro, mens de mest alvorlige tilfellene har bøtesatser opptil 300 000 euro. 

Politisk splittelse

Den nye ferieboligloven har skapt kraftig splittelse på Kanariøyene. 

Øyregjeringen mener loven er nødvendig for å få kontroll på et marked i vill vekst, mens opposisjonen mener den rammer helt feil.

Turistminister Jessica de León (PP) innrømmer at prosessen har vært alt annet enn enkel.

– Det har vært svært komplisert å behandle loven, vanskelig å ta den inn over seg, forklare og håndtere frister, innrømmer hun. 

– Men hensikten har vært å beskytte allmenninteressen mot ukontrollert vekst. 

Øyregjeringspartiene Coalición Canaria, Partido Popular, AHI og ASG, hevder loven både setter nødvendige og rimelige grenser. 

Uenige på alle punkter

Opposisjonen er derimot uenig på alle punkter, men ikke enige seg i mellom. 

PSOE og Nueva Canarias reagerer kraftig på at ingen av deres endringsforslag ble tatt inn.

PSOEs Gustavo Santana kritiserer først og fremst at nye lisenser ikke ble frosset underveis. 

Etter at det ble varslet en ny ferieboliglov, har antallet steget kraftig. Årsaken er blant annet frykt for nye regler og et ønske om å være berammet av et eldre lovverk eller overgangsregler når loven trer i kraft. 

– Dette har, ifølge mine tall, gjort at 32 000 nye ferieboliger har dukket opp på bare 20 måneder, sier Santana.

Han peker også på at loven ikke setter noen grense for hvor mange turistboliger én eier kan sitte på. 

– Dette begunstiger store aktører, mener Santana. 

Vox krever på sin side at loven trekkes helt. 

– Den løser ikke noe og gjør alt verre fordi den straffer småeiere og samtidig ignorerer okkupant-problemet, skriver partiet i en uttalelse. 

– En utradering

Ferieboligforeningen Ascav er blant de mest kritiske. 

De hevder loven vil presse tusenvis av eiere ut av markedet. 

– Resultatet blir praktisk talt en fullstendig utradering av sektoren, mener foreningen, som har i oppgave å forsvare eiernes interesser. 

Hotellbransjen støtter loven

Jorge Marichal, president i hotellforeningen Ashotel, er derimot positiv: 

– Å regulere er ikke å forby, det er å rydde opp og sette grenser slik at det å bo på Kanariøyene ikke blir et privilegium for dem som bruker boliger til spekulasjon, sier Marichal. 

Han peker også på hvem som egentlig faller utenfor dagens marked:

– Mens noen hevder at den nye loven vil ruinere tusenvis av familier, glemmer de – interessert nok – de mange flere som ikke engang kan leie et tak over hodet, fordi det koster mer enn familiene tjener. 

Marichal avslutter med et kraftig varsku:

– Den nye loven vil ikke gjøre slutt på ferieboliger; den vil, om noe, gjøre slutt på misbruk, spekulasjon og straffrihet som har vært forkledd som entreprenørskap. Hvis vi fortsetter å forveksle business med lov, vil dagen komme da kanarierne bare kan nyte landet sitt som turister.