Utleier må betale ett års leie om kontrakten ikke fornyes uten saklig grunn

Den spanske regjeringen har lagt fram to omfattende krisedekreter som skal bremse boligkrisen i landet. Tiltakene innebarer blant annet stans i utkastelser fram til 2030, fem års automatisk forlengelse av leiekontrakter, skatteskjerpelser for oppkjøpsfond og turistboliger, samt lån til førstegangskjøpere.

Boligminister Isabel Rodríguez omtaler de nye reglene som et svar på sosiale utfordringer i boligmarkedet. Hastedekretet kommer etter den mye omtalte Maricarmen-utkastelsen i Madrid nylig.

Regjeringen har bedt nasjonalforsamlingen om å godkjenne dekretene allerede på fredag i et ekstraordinært plenumsmøte. 

Tiltakene er delt i to hovedbolker og omfatter følgende regelendringer:

1: Beskyttelse mot utkastelse, skatt og rimelige boliger

• Utkastelsesstopp til 2030: Tiltaket forlenges til 31. desember 2030. Utkastelse av personer i en sårbar situasjon stanses hvis det ikke finnes alternative boligtilbud. Staten og regionene må gi kompensasjon til boligeiere som rammes av dette tiltaket.

• Tiltak mot oppkjøpsfond: Det innføres restriksjoner fram til 31. desember 2028 mot at selskaper og oppkjøpsfond kjøper boliger eller hele boligblokker til spekulative formål. Dersom kjøpesummen er lavere enn 70 prosent av takstverdi, blokkeres kjøpet med mindre boligene avsettes til prisregulerte sosialboliger.

• Kontraktsforlengelse og pristak: Leietakere med gjeldende kontrakter kan kreve ekstraordinær forlengelse og tak på prisjusteringer fram til 31. desember 2027. Vilkåret er at leien er betalt i tide de siste åtte månedene. Dersom leien ligger over det statlige pristaket, tillates ingen prisøkning. I øvrige tilfeller kan prisstigningen ikke overstige 2 prosent med mindre partene blir enige om noe annet.

• Skatteskjerpelse for eiendomsselskaper: Beskatningen på leieinntekter for børsnoterte eiendomsselskaper økes fra 15 til 25 prosent. Selskapene kan få skattereduksjoner på mellom 50 og 100 prosent dersom de leies ut som sosialboliger eller prisregulerte, rimelige boliger.

• Regulering av korttids- og romutleie: For å hindre omgåelse av det ordinære leiemarkedet må sesongkontrakter og romutleie dokumentere et reelt midlertidig behov. Kontrakter uten gyldig begrunnelse som strekker seg utover 12 måneder, vil automatisk omklassifiseres som ordinære leiekontrakter for fast bopel.

• Moms på turistboliger og IBI-påslag: Det innføres 10 prosent merverdiavgift på turistboliger som leies ut for kortere perioder enn én måned. Det er usikkert hvordan dette vil påvirke Kanariøyene, ettersom øygruppen er utenfor Spanias momsordning. Kommuner gis dessuten fullmakt til å legge et påslag på eiendomsskatten (IBI) på opptil 50 prosent for turistboliger, og opptil 100 prosent dersom eieren har fire eller flere slike eiendommer.

• Skattefradrag for leietakere: Leietakere med en årsinntekt under 33 007,20 euro som bruker mellom 50 og 60 prosent av inntekten på husleie, får et skattefradrag i inntektsskatten (IRPF) på 10 prosent. Det anslås at dette kan gjelde opptil 1,6 millioner familier.

• Insentiver for private utleiere: Generelt skattefradrag på 50 prosent for private utleiere opprettholdes. Fradraget kan øke til 100 prosent dersom utleier setter ned leien med mer enn 5 prosent. Dersom utleier derimot øker leien med mer enn 20 prosent, faller skattefradraget til 15 prosent.

• Førstegangskjøper-mekanisme: Staten oppretter en ny låneordning rettet mot yrkesaktive med stabil inntekt som mangler egenkapital. Det tilbys rentefrie statlige lån på opptil 20 prosent av boligens verdi (begrenset til 50 000 euro) med en nedbetalingstid på inntil ti år.

• Offentlig boligmodell og momsreduksjon: Den offentlige boligmodellen «Casa 47» styrkes for å øke den statlige boligmassen. Samtidig reduseres momsen på bygging og utvikling av offentlige og subsidierte boliger til den laveste satsen på 4 prosent.

Les også: 

Nye spanske boligregler skaper utleiefrykt: – Enda mer belastning på eierne

2: Kontraktslengde og stabilitet i leieforhold

• Automatisk 5-årig fornyelse av leiekontrakter: Når en 5-årig leiekontrakt utløper, skal den som hovedregel automatisk fornyes med nye 5 år.

• Oppsigelsesvarsel og erstatningsplikt: Dersom husvert/eier ikke ønsker å fornye kontrakten etter 5 år, må vedkommende varsle leietakeren seks måneder i forveien samt betale en erstatning tilsvarende 12 måneders leie for en tilsvarende bolig, med mindre oppsigelsen har en saklig grunn. 

• Unntak for eget bruk: Kravet om fornyelse eller erstatning gjelder ikke dersom huseier dokumenterer at boligen trengs til eget bruk eller til nære familiemedlemmer.